El dret de servitud per usucapió no s’adquireix pel fet que la comunitat de propietaris hagi tolerat la col·locació de cartells publicitaris

L’Audiència Provincial de Navarra ha dictaminat que el fet que una comunitat de propietaris hagi tolerat durant anys la col·locació de cartells publicitaris en zones comunes no significa que s’adquireixi un dret de servitud per usucapió .

Així ho ha dictaminat la Secció Tercera d’aquest tribunal provincial arran d’una disputa entre una comunitat de propietaris —que per majoria va acordar la retirada d’un cartell publicitari situat a les rampes de garatge d’accés, així com la prohibició que se’n posessin altres cartells a la urbanització— i el propietari d’unes places de garatge al soterrani d’aquesta finca i que estaven destinades al lloguer i venda—tenint col·locat un cartell publicitari del seu negoci a les rampes de garatge d’accés , que són zones comunes—.

El propietari del rètol al·legava que tenia dret a mantenir aquest cartell a les rampes d’accés perquè portava més de 40 anys en aquest lloc i ningú de la comunitat li ha dit res en aquest temps, per la qual cosa havia adquirit la servitud de els cartells. Tot i això, el tribunal provincial ha fallat a favor de la comunitat de propietaris i ha ordenat la retirada del rètol publicitari.

Segons consta a la sentència dictada per l’Audiència Provincial de Navarra (disponible al botó ‘descarregar resolució’), el dret de servitud no s’adquireix per usucapió i, a més , la col·locació d’aquests cartells a la façana no està emparada pels estatuts comunitaris quan aquests estableixen als amos dels locals la possibilitat de posar rètols, ja que en aquest cas, la finca no era un local, sinó places de garatge .

Els comuners van acordar per majoria no permetre rètols a la urbanització

Aquest cas enjudiciat arriba arran d’una disputa entre una comunitat de propietaris i l’amo d’un local comercial a la planta del soterrani d’aquesta comunitat, local que té destinat a places de garatge i trasters i al qual s’accedeix mitjançant rampes.

L’any 2005 es va celebrar una junta de propietaris en què es va comentar si els rètols que el propietari del local tenia col·locats als fronts de les rampes de garatge anunciant el lloguer i venda de places tenien o no autorització de la comunitat esmentada. Això no obstant, en aquesta junta no es va acordar cap mesura relativa a la retirada o no dels cartells. Posteriorment, l’any 2019, amb motiu d’unes obres de rehabilitació realitzades a la comunitat de propietaris , els esmentats cartells van ser retirats sense previ avís per la comunitat i, posteriorment, el propietari del garatge els va tornar a col·locar al mateix lloc que estaven anteriorment.

Finalment, l’any 2020, es va celebrar una altra junta de la comunitat de propietaris en què es va tornar a tractar la col·locació del rètol davant les nombroses queixes dels veïns. Doncs, atès que el rètol publicitari pertanyia a un negoci particular, s’hauria de demanar permís a la comunitat per col·locar-lo i aquest es podria utilitzar si a canvi es pagava una quota mensual.

Es va preguntar al propietari d’aquest rètol si tenia permís de la comunitat per a la seva col·locació, a la qual cosa aquest va contestar que el rètol portava més de quaranta anys en aquest lloc i ningú de la comunitat li ha dit res en aquest temps , per la qual cosa entenia que tenia el mateix dret que fins ara.

Alguns assistents de la junta van al·legar que el rètol suposava un problema d’estètica després de l’acabament de les obres, i que com que era un negoci particular el cartell havia d’estar a la façana del garatge del propietari en comptes de la rampa d’accés . Alhora, alguns assistents van defensar que en conseqüència a l’actuació del propietari del garatge, qualsevol veí podria posar també rètols de publicitat que enfadarien més la urbanització.

Després del debat, es va procedir a la votació entre els assistents, amb el resultat de 38 vots a favor de retirar el rètol indicat sense permetre cap tipus de rètols a la urbanització , i 16 vots a favor de mantenir aquest rètol on estava actualment; sent la resta abstencions.

El propietari del cartell defensava que després de 40 anys s’havia creat “una situació jurídica” que no es podia alterar

Després d’aquests fets el propietari del rètol va demanar a la comunitat de propietaris. A la demanda sol·licitava que es declarés la nul·litat de l’acord adoptat a l’assemblea i que s’acordés la reposició del cartell col·locat a la rampa d’accés i sortides de les places de garatge.

El demandant al·legava que l’acord adoptat era contrari a l’article 2 dels estatuts de la comunitat esmentada, ja que aquest precepte autoritzava expressament als propietaris dels locals instal·lar rètols i rètols a la façana “fins a l’alçada de la rasant del sòl del primer pis”. Així mateix, argumentava a la demanda que l’acord també infringia l’ article 17.6 de la Llei de propietat horitzontal perquè la modificació d’una disposició estatuària requereix la unanimitat dels propietaris.

A la demanda també defensava que se li havia causat un greu perjudici ja que desenvolupava al local una activitat d’arrendament de garatges i trasters, i la comunitat li havia privat de la seva publicitat.

Finalment, el propietari del rètol defensava que la col·locació del cartell a les rampes d’accés i sortida dels garatges havia estat tolerada per la comunitat de propietaris durant més de 40 anys, aproximadament des de l’any 1978, i per tant s’hi havia creat amb això una situació jurídica que no es podia alterar de manera unilateral.

El Jutjat de Primera Instància número 4 de Pamplona va estimar substancialment la demanda i va declarar la nul·litat de l’acord. En conseqüència, es va acordar la reposició dels cartells al lloc que estaven abans de ser retirats. La jutgessa de primera instància va raonar que la finca propietat de l’actor (situada al soterrani de la comunitat de propietaris) va ser constituïda com a local comercial i per tant estava fora de l’esfera dels Estatuts de la comunitat ; és a dir; que l’actor no necessitava el consentiment de la comunitat per instal·lar els rètols .

Les places de garatge no són un local, per la qual cosa la publicitat del mateix no està emparada

La comunitat de propietaris, disconforme amb la decisió de primera instància, va recórrer el mateix. En el recurs la recurrent defensava que l’actuació de col·locar cartells de publicitat a l’element comú que és la façana (concretament a les rampes del garatge) no estava emparada. pels estatuts de la comunitat, ja que la finca de l’actor no era un local , sinó que es tractava de diverses places de garatge independents i de manera separada. Per tant, no hi havia un local comercial i la publicitat del mateix no estava emparada.

L’Audiència Provincial de Navarra ha donat la raó a la comunitat de propietaris i, estimant el recurriment d’apel·lació interposat per aquesta part, ha deixat sense efecte la sentència del Jutjat i, per tant, s’ha desestimat la demanda i ha confirmat la validesa del acord adoptat en junta, relatiu a retirar el cartell publicitari .

“El que el demandant té en propietat no són locals sinó places de garatge i trasters, raó per la qual no és aplicable la previsió recollida a l’article 2 dels estatuts respecte a la publicitat que poden dur a terme els locals comercials”, dictamina el tribunal provincial.

El dret de servitud no s’adquireix per usucapió

Pel que fa a l’al·legació del propietari de les places de garatge i del cartell publicitari que ja havia adquirit la servitud dels cartells perquè la comunitat de propietaris havia tolerat durant més de 40 anys la col·locació dels rètols a les rampes d’accés i sortida a els garatges, l’Audiència Provincial de Navarra ha desestimat aquesta al·legació.

Doncs la jurisprudència estableix que “la propietat es presumeix lliure i no es presumeixen les servituds”. Doncs per acreditar l’adquisició, pel títol que fos, de la servitud, “encara que més que l’adquisició es tracta de constitució del dret real, la servitud s’adquireix normalment per la seva constitució ”.

I en aquest cas, l’actor manca de títol just per a la instal·lació de rètols a les rampes d’accés i sortida als garatges en no ser propietari de locals, sinó de places de garatge i trasters.

Per tant, el fet que la comunitat de propietaris hagi tolerat durant anys la col·locació de cartells publicitaris a les zones comunes no vol dir que l’actor hagi adquirit un dret de servitud per usucapió.

Font: economist&jurist